Fitch調升Vornado前景至正面 評級維持BB+

惠譽調升Vornado Realty Trust展望至正面，確認BB+評級

信用評級機構惠譽（Fitch Ratings）最新宣布，將美國地產投資信託公司Vornado Realty Trust（紐約證券交易所代碼：VNO）的評級展望由「穩定」調升至「正面」，並確認其長期發行人違約評級（Issuer Default Rating）為「BB+」。

同時，惠譽亦確認VNO的優先股評級為「BB-」，並給予回收評級為「RR6」。

惠譽指出，調升展望反映其預期VNO未來一段時間內能將負債槓桿維持在評級敏感度以下，主要得益於公司積極減債，以及租賃和入伙率可能進一步改善。

VNO的評級目前反映出其過去數年槓桿水平較高，但預計將逐步回落至疫情前的水平。VNO在曼哈頓高質素物業市場仍具強大競爭力，並且擁有良好的機構按揭貸款渠道及私募股權資金支持。

惠譽特別提到，VNO在紐約市的物業組合似乎已經走出低谷，租賃和融資條件改善，預期入伙率將有所提升。儘管疫情後混合辦公模式普及，但紐約市的辦公室工作量去年已有回升，主要因雇主推行返工計劃，令辦公室租賃需求回暖。

惠譽還強調，辦公室訪客人數已超越疫情前水平，這或有助推動租賃及租金的強勁復甦。自疫情以來，配備現代設施、具備可持續發展特點及交通便利的高質素辦公空間表現尤為突出，這正是VNO的優勢所在。

截至2024年，VNO的REIT槓桿率（淨負債與經常性營運EBITDA比率）為8.3倍，略高於惠譽的敏感度範圍，較前兩年中期的7倍水平有所上升。惠譽預期，隨著公司重新聚焦還債和資產處置，加上新租約陸續展開，槓桿率將於2025年起降至7倍以下，並在2025年第二季度已降至6.6倍。

截至2025年第二季度，VNO約有84%的淨營運收入（NOI）來自紐約，餘下16%則來自芝加哥和舊金山部分甲級辦公室。公司保持充足流動性，持有現金約12億美元，並在2.17億美元的無擔保循環信貸額度中尚有15.6億美元可用。

惠譽估計，VNO的未設抵押的資產總值與無擔保債務比率約為2.8倍，較上次評審的1.8倍明顯提升。以無擔保債務淨額計算，該比率於2025年第二季度為6.6倍，較之前的2.7倍大幅增加。

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編者評論：

惠譽此次調升Vornado Realty Trust的展望至「正面」，顯示市場對這家以紐約曼哈頓核心物業為主的地產信託公司復甦前景抱有信心。值得留意的是，疫情期間商業地產市場遭受重創，特別是辦公室空間需求大幅波動，但VNO能夠憑藉其優質資產和地理位置優勢，逐步改善槓桿情況和租賃表現，這是其評級調升的關鍵因素。

此外，惠譽提及辦公室訪客量已超越疫情前水平，反映出紐約市的辦公樓市場正逐步回暖，這對整體辦公室地產板塊是一個積極訊號。尤其是現代化、注重可持續發展及交通便利的物業更受市場青睞，這種趨勢可能成為未來商業地產投資的重要指標。

不過，VNO仍面臨槓桿率較高的挑戰，未來其財務策略和資產處置成效將是市場關注焦點。對投資者而言，雖然評級展望轉正帶來信心，但仍需留意整體宏觀經濟環境及地產市場波動，尤其是利率變動對地產融資成本的影響。

總括而言，惠譽的評級動態不僅反映VNO本身的經營改善，也映射出疫情後紐約市辦公室市場的復甦態勢，對地產投資者提供了一個重要的市場風向標。未來若VNO能持續減債並抓住租賃需求回升的機遇，其信用狀況有望進一步改善，值得持續關注。

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