美銀下調歐洲地產股評級；Tritax Big Box成2026年首選
歐洲地產股於2026年開局時，普遍面臨評級下調。美銀環球研究（BofA Global Research）於週四發表報告，指出由於估值變動、融資成本上升及行業分化，該行覆蓋的歐洲地產股出現更多下調評級，升評則較少。
報告顯示，歐洲房地產投資信託基金（REITs）中，兩隻股票獲得升評，四隻被下調。LondonMetric及Shurgard被升至「買入」評級，而Colonial則被雙重下調至「表現不佳」。此外，Segro、British Land和Great Portland因股價強勢及英國利率上升，導致資產收益率超過融資成本，租金增長趨於正常化，評級被調降至「中性」。
Colonial的評級下調主要因資產負債表淨值負增長，受資本化率進一步擴大影響，拖累淨資產價值。Grand City Properties被評為「表現不佳」，目標價由12歐元調降至9歐元，削減約25%。Vonovia SE維持「中性」評級，目標價由34歐元下調至30歐元，跌幅12%。
在「買入」評級中，Aedifica目標價由74歐元上調至85歐元，升幅約15%；PSP Swiss Property目標價由155瑞士法郎調升至180瑞士法郎，增幅約16%。Merlin Properties維持買入評級，目標價16歐元不變。Tritax Big Box則繼續被評為「買入」，目標價190便士，並被美銀選為2026年最佳投資標的。
整體而言，截至2025年12月31日，美銀覆蓋的歐洲地產及房產股中，約56.14%獲「買入」評級，20.18%為「持有」，23.68%為「賣出」。在REIT子群中，59.30%為「買入」，25.58%為「持有」，15.12%為「賣出」。
估值方面，歐洲REITs以2027年預測數據計，市淨率約為0.8倍，較淨資產價值折讓約20%，接近歷史低位。英國REIT市淨率約為0.7倍，瑞士股票則約為1.3倍。
行業數據顯示，歐洲辦公室REIT的隱含資本化率約為6.2%，接近歷史低谷平均水平，股息收益率約6.3%，高於此前的低谷水平。辦公室REIT的市盈率（基於資金來自運營）也降至全球金融危機以來最低水平。
在財務狀況方面，美銀表示，歐洲REIT的平均債務成本於2025年約為2%。預計至2027年，重融資及對沖結構將令借貸成本每年上升約20個基點，導致運營資金每年稀釋約3%。
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編輯評論：
美銀的最新評級及分析揭示了歐洲地產市場在融資成本和估值調整壓力下的複雜局面。雖然部分優質標的如Tritax Big Box獲得看好，成為2026年的首選，但整體市場仍顯示出一定的分化和不確定性。
特別是英國利率上升對資產收益率的影響，令部分股票從「買入」轉為「中性」，反映出投資者對未來租金增長及資本價值的謹慎態度。對於殖民地（Colonial）及Grand City Properties等公司，資本化率擴大帶來的淨資產價值壓力，則提醒市場需留意資產質素及財務健康狀況。
值得注意的是，歐洲REIT整體以折讓淨資產價值交易，市淨率接近歷史低位，這或為長線投資者提供潛在的買入機會，但同時也顯示市場對未來盈利能力和租金增長的擔憂。辦公室REIT的低市盈率及較高股息收益率，反映出市場對該板塊的風險評估仍偏謹慎。
從策略角度看，投資者應該密切關注融資成本走勢及宏觀經濟環境變化，尤其是利率政策的調整，因為這將直接影響REITs的資產價值和收益結構。此外，選擇具備優質資產組合和穩健財務結構的企業，將有助於抵禦市場波動。
總結來說，2026年歐洲地產股呈現機遇與挑戰並存的局面，投資者須具備更謹慎的風險管理和深入的市場分析，方能在變幻莫測的市場中尋找真正的價值。
以上文章由GPT 所翻譯及撰寫。
