美國加密貨幣按揭面臨估值風險與監管不明朗
近日，賓夕法尼亞州貸款機構Newrez宣布，將於二月份開始接受部分加密貨幣資產作為按揭申請的考量條件，涵蓋購屋貸款、再融資及其他投資物業貸款。此舉緊隨美國聯邦住房金融署（FHFA）去年指示，要求房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）制定計劃，將加密貨幣納入貸款申請考量範圍。
這是加密貨幣首次獲得兩大政府企業部分認可，這些企業在美國房貸市場提供流動性和穩定性。當時比特幣財庫公司Strategy主席Michael Saylor更形容此舉是「比特幣進入美國夢的關鍵時刻」。不過，儘管有監管機構的指引和市場接受度提升，貸款機構仍對風險保持謹慎，監管環境亦尚未明朗。
加密按揭為年輕美國人提供置業機會
推動FHFA此決定的動力之一，是希望擴大「美國夢」——即擁有自己的房屋。FHFA署長Bill Pulte在指令中指出，加密貨幣應被納入房利美和房地美的目標，幫助實現「可持續、長期的房屋擁有權」。
過去60年來，美國的房屋擁有率一直穩定在60%至70%之間，儘管經濟波動會帶來起伏。但近年來，房主的平均年齡卻大幅上升，2010年約為39歲，15年後幾乎翻倍至59歲，顯示千禧世代和Z世代年輕人難以進入房地產市場。
此外，單一家庭住宅愈來愈集中於大型機構投資者手中。2023年Hamilton Project報告指出，亞特蘭大約27%的出租單一家庭住宅由大型投資者持有，孟菲斯為45%，伯明翰則達37%。
而大部分加密貨幣持有者年齡低於44歲，允許他們利用加密資產申請按揭，至少能在一定程度上助年輕投資者實現置業。
FHFA署長Pulte近期接受CNBC訪問時表示：「我們正盡一切努力提升房屋可負擔性，推動加密貨幣政策正是因為它有巨大的潛力幫助改善可負擔性。」
早在2022年，邁阿密金融科技公司Milo便宣布允許借款人利用加密貨幣申請30年期按揭，且可保留資產所有權。當時Milo創辦人兼CEO Josip Rupena指出，傳統加密貸款方式會導致借款人因賣出加密貨幣作首期而產生稅務負擔。
投資者須接受加密資產估值折讓
雖然FHFA為加密貨幣按揭打開了一扇門，但附帶條件不少。加密資產必須存放於美國監管的交易所，房利美和房地美亦須考慮風險緩解措施。
FHFA只能指導房利美和房地美提出建議，無法強制個別貸款機構接受加密貨幣。即使有貸款機構願意接受，也未必涵蓋所有山寨幣。Whalen Global Advisors主席Charles Whalen向CNBC表示，目前有貸款機構願意基於比特幣提供貸款，但其他代幣則較少。他補充，這類貸款多屬「私標」或「巨額貸款」市場，並非會出售給房利美或房地美。
此外，貸款機構為控制加密貨幣價格波動風險，可能會對加密資產估值進行折讓，令借款人須接受「估值折損」。
美國加密按揭的未來部分受政治影響
加密按揭政策背後亦有政治因素。Pulte表示，他的指令部分是「配合特朗普總統將美國打造為全球加密貨幣中心的願景」。
Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather認為，該指令有助於加密貨幣正規化和合法化，符合總統的政策方向。Whalen則認為這更多是政治動作，而非實質改革。
民主黨多位議員，包括加密貨幣批評者Elizabeth Warren和前總統候選人Bernie Sanders，則強烈反對該指令，指責Pulte將政治置於金融系統風險之上，並質疑其同時擔任FHFA董事會主席與署長的利益衝突。
共和黨方面，懷俄明州參議員Cynthia Lummis於2025年7月提出《21世紀按揭法案》，試圖將該指令立法化，但法案仍停留在銀行、住房及城市事務委員會。
Whalen指出，主要貸款機構可能難以支持該法案，因為加密貨幣貸款涉及從加密資產轉換為美元的市場風險，而按揭市場本質上是貸款機構幫助買家購屋，並將貸款出售給債券市場，交易以美元計價。
同時，特朗普政府亦在其他方面推動降低住房成本，本月提出多項擴大置業的構想，包括允許美國人使用退休儲蓄作首期付款，以及禁止大型機構投資者購買單一家庭住宅，旨在防止房屋過度集中於少數投資者手中。
評論與啟示
美國加密貨幣按揭的發展，反映了傳統金融與新興數字資產融合的複雜挑戰。一方面，將加密資產納入按揭評估，為年輕一代提供更多置業機會，尤其是在房價高漲、機構投資者壟斷市場的背景下，這是一個積極信號。另一方面，監管不明朗、資產估值波動大及政治角力，令這條路充滿不確定性。
值得注意的是，監管機構的指令雖然開啟了門檻，但並未真正解決加密貨幣在抵押貸款中估值和風險管理的核心問題。貸款機構對加密貨幣的接受度仍有限，且多數只認可比特幣，這在一定程度上限制了市場的多元化和創新。
政治因素亦不可忽視。加密貨幣按揭成為政治博弈的籌碼，反映出美國社會對加密貨幣的分歧態度，既有支持其推動金融包容性的聲音，也有擔憂其潛在金融風險的批評。
對香港及其他市場而言，美國的經驗提供了寶貴的參考。加密資產與房地產金融的結合，若能妥善管理風險且完善監管，或將成為推動年輕人置業的一條新途徑。然而，監管機構、貸款機構與市場參與者必須協同合作，建立透明、穩健的評估標準，才能真正實現數字資產與傳統金融的健康融合。
以上文章由GPT 所翻譯及撰寫。圖片由Gemini 根據內容自動生成。
