林肯地產1.3億美元收購鳳凰城數據中心 瞄準翻新升值潛力
林肯地產公司（Lincoln Property Company）最近以1.3億美元購入位於美國鳳凰城大都會區的191,000平方呎數據中心，進一步鞏固其在全美主要數據中心市場的佈局。據悉，該物業目前僅有不足2%的空置率，反映市場需求強勁。
這座位於Chandler的數據中心連同場內變電站，是從CBRE Global Investment手中購入，每平方呎成交價為681美元，折合每兆瓦約4.6百萬美元。不過，這項交易並非買入即用，而是屬於「fixer-upper」類型——即需要大幅翻新及升級。
林肯地產計劃於原址興建另一座數據中心，同時將現有設施中未被充分利用的部分進行擴建和優化。這次收購正好配合公司在全國範圍尋找未被充分開發或資本投入不足的數據中心物業，然後進行翻新升值的策略。
根據CBRE資料，鳳凰城是全美第四大數據中心市場。由於需求穩定增長，市場吸納力強，空置率進一步下降。
舊廠房變身數據中心 歷經多次易手
該物業原為1988年落成的製造廠房，至2002年才改建為數據中心。2008年，美國銀行（Bank of America）購入該地，隨後Salt River Project於場內興建變電站。2019年，美國銀行將地皮一分為二，把數據中心及毗鄰變電站分開出售。
三年前，Chandler市政府開始要求數據中心必須獲得特定分區許可。Mesa及Tempe市亦相繼推出類似規定，而鳳凰城市今年亦針對數據中心基建引入新法規。
現時林肯地產購入的這幢物業，並不符合Chandler市最新的分區要求。賣方早於去年已著手為該地申請重新劃區，並同時提出為現有設施加建一座三層高、243,000平方呎的擴建樓宇。根據與市政府的協議，業主必須移除原有的水冷系統。
升級冷卻系統 釋放潛力空間
林肯地產需將數據中心升級至空氣冷卻系統。現時大樓僅約15%空間被使用，主因是缺乏足夠的電力及機電基建。待冷卻系統升級完成後，林肯地產可進一步開發餘下空間，預計可增加16兆瓦電力供應，容納更多用戶。現時該物業已可提供28兆瓦電力。
編輯評論：數據中心「翻新潮」的啟示——資產重估與城市規劃的博弈
這宗交易絕非單純的物業買賣，而是美國數據中心產業進入「資產重估」新階段的縮影。隨著雲端運算、AI及IoT等科技應用激增，數據中心對城市基建、能源供應及土地規劃的要求愈來愈高。林肯地產的策略，正是將傳統「磚頭」資產變成高增值的數字基建，並利用現有物業的潛力，配合市場對數據運算能力的渴求。
值得注意的是，城市政府對數據中心的分區及基建要求日趨嚴格，反映出數據中心對城市環境（如能源消耗、水資源運用等）帶來的壓力。林肯地產這次收購，必須配合當地法規，將水冷系統改為空氣冷卻，正好體現了產業升級與城市可持續發展之間的微妙平衡。
對投資者而言，這類「fixer-upper」數據中心物業，既是風險，也是機遇——只要有資本及技術投入，便可將閒置資產轉化為高回報的基建投資。對香港或亞洲地區有志參與數據中心產業的業者來說，這種「資產翻新+規劃協調」的模式，值得借鏡。未來，誰能把握城市政策、技術升級及市場需求三者的交匯點，誰就能在數據經濟時代勝出。
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