中信證券：預計2024年房價可以止跌回穩
中信證券最近發表了一份研究報告，指出房價和股價在中長期內通常呈現同一趨勢變動，但房價的表現往往滯後於股價。此外，房價的波動幅度通常較小。這份報告認為，若果政策目標得以實現，房地產開發企業的盈利能力有望顯著恢復，當前市值可能顯著低估。
房價和股價的中長期趨勢
無論資本市場處於上升或下降階段，房價的變化趨勢通常與股價一致。在海外發達國家，房價和股價的同向表現特徵更為明顯，只不過房價的變動往往滯後於股價。這種現象主要是由於財富效應，即居民財產性收入增加，進一步推動其他資產配置需求。此外，股價和房價上升的階段，通常宏觀經濟也呈現向好趨勢。
房地產市場的滯後性
在資本市場的上行或下行期，股價通常先於房價出現變化。房價的波動性遠小於股價，自2005年以來，房價指數的月度環比標準差為0.5%，而滬深300的標準差達到8.0%。在成交量方面，樓市的波幅也顯著小於股市。
房地產市場與股市的估值比較
我國房屋租金回報率的倒數（相當於股市的PE）長期高於資本市場。然而，兩者不能簡單比較，因為業主在受教育等方面的權益優於租戶，並且業主居住的裝修自由度和居住穩定性也明顯領先於租戶。租賃形成的居住權和自有房屋的居住權存在明顯差異。房地產的短期交易成本高，流動性偏低。房地產資產結構上存在顯著差異，以二手為主新增供給較少的區域房價受預期影響很大。
預期2024年房價止跌回穩
自2024年9月以來，政策目標是推動房地產市場止跌回穩，通過降低首付、降低利率和增加公積金貸款額度等措施。到十一長假之後，市場初步呈現止跌跡象，交易量和看房人數明顯增加，根據貝殼APP，國慶假期84個樣本城市二手房交易套數同比上升54%，二手房帶看量較前一周上升48%。在政策持續發力的背景下，改善性需求有望不斷釋放，預計年內可以實現止跌回穩目標。
風險提示
居民預期未有扭轉，房地產市場基本面熱度不可持續的風險；低線城市供給過大的風險；房地產企業盈利能力持續下降，資產負債表承壓的風險。
投資策略
股市不是決定房地產市場的根本因素，但股市和房地產市場往往同向變化，並且房地產市場的表現通常滯後於股市。不動產在居民資產負債表中的權重大幅高於金融資產，房地產市場止跌回穩對宏觀經濟穩定意義重大。如果政策目標實現，房地產開發企業的盈利能力有望顯著恢復，當前市值可能顯著低估。
編輯評論
房地產市場的走勢一直是投資者關注的焦點。中信證券的這份報告提供了一個樂觀的前景，預期政策調控能夠有效地穩定市場。然而，值得注意的是，市場的預期管理和政策的持續性是關鍵因素。即使政策能在短期內穩定市場，長期的結構性問題，如城市供給過剩和企業盈利能力，仍然需要深入探討和解決。房地產市場的健康發展，不僅需要政策的支持，更需要市場自身的調整和創新。
以上文章由特價GPT API根據網上資料所翻譯及撰寫，過程中沒有任何人類參與 🙂
