全球房地產市場現時的主要趨勢是甚麼？
根據瑞銀（UBS）的最新報告，2025年迄今全球房地產市場整體上漲了約10.4%，但表現仍落後於整體股市4.6%。市場表現呈現明顯的區域分化：亞洲尤其是日本和澳洲表現強勁，帶動整體市場向上，而歐洲和香港則因辦公室市場疲軟及融資壓力而表現落後。
瑞銀指出，8月份全球房地產板塊上升了2.1%，略超過全球股市的漲幅，主因是市場預期利率將下調以及盈利動能改善。在美國，高風險類別如區域購物中心和酒店業錄得雙位數增長，反映出市場對美聯儲可能降息的樂觀情緒。地產經紀公司如仲量聯行（JLL）、高盛（Cushman & Wakefield）及世邦魏理仕（CBRE）股價亦因盈利強勁及交易活動回升而上揚。
同時，數據顯示數據中心和基礎設施類房地產投資信託（REIT）仍然是市場上最被追捧的細分板塊，而辦公室物業則被大量做空。瑞銀分析，美國REIT目前估值相對於歷史水平屬於合理，估值模型預計年底前估值倍數可能略有提升。
亞洲市場成為亮點。日本因海外資金流入而大幅上揚，瑞銀指出主要基金正瞄準住宅市場機會，尤其是租金上漲帶來的利潤空間。分析團隊由Charles Boissier領導，特別提到「海外投資者將資產出售給本地買家」這一趨勢值得關注。同時，東京中央區的政策制定者正考慮推出住房降溫措施，限制外資炒賣公寓，這可能對市場產生廣泛影響。
新加坡的REIT受惠於日本資產贈與模式，允許以折扣價出售資產，為其增長提供潛力。
中國方面，私募REIT的興起被視為改變房地產（包括數據中心）公司商業模式和估值的「遊戲規則改變者」，為資本回籠開闢新渠道。
澳洲市場則由瑞銀由低配調升至高配，認為「澳洲房地產的市場條件是自疫情以來最積極的」，原因包括利率下行、租金增長及估值可能見底的跡象。分析指出，8月份股價大幅上漲主要是由估值倍數擴張推動，而非盈利大幅提升，但管理層評論更趨正面，租金增長前景亦有所改善。
歐洲REIT在8月份下滑，因歐洲央行接近結束寬鬆周期。倫敦辦公室樓宇表現不佳，顯示該細分市場持續疲弱。分析師指出，優質資產與次級資產之間的分化加劇，尤其是斯德哥爾摩等次級市場的空置率上升明顯。
香港方面，因融資成本上升，市場仍承受壓力。HIBOR（香港銀行同業拆息）預計今年稍後才會穩定。7月零售銷售大幅下跌，雖然高端奢侈品板塊表現較佳。瑞銀偏好發展商多於業主，預計住宅市場接近谷底。
全球房地產估值整體仍有折讓，上市房地產的交易價格約比淨資產價值（NAV）低10%，與歷史平均水平相符。
交易量仍在恢復階段，但盈利前景已有改善，瑞銀預計2024至2025年每股盈利（EPS）增長約7.3%。
總的來說，全球房地產市場的主要趨勢圍繞著市場對利率下調的預期、亞洲因結構性轉變和資金流入而表現突出、歐洲及香港市場的掙扎，以及中國私募REIT在改造商業模式中的日益重要角色。
—
編輯評論與啟示
全球房地產市場正處於一個多極化且轉型的階段。亞洲特別是日本和澳洲的強勁表現，凸顯出這些地區在資金流動和政策調整上的靈活性與吸引力。日本市場吸引海外資金，卻同時面臨政策調控的挑戰，反映出外資與本地政策之間的微妙平衡。香港市場的困境則揭示了高融資成本和消費疲弱對房地產的直接衝擊，這對香港經濟的復甦構成考驗。
歐洲市場尤其是辦公室物業的分化，提醒投資者要謹慎選擇資產類型和地理位置，不同市場的需求和供應結構分歧明顯。美國市場中，數據中心和基礎設施REIT的持續受追捧，顯示數字經濟和基建需求對房地產投資的新驅動力。
私募REIT在中國的興起，標誌著傳統房地產融資模式的變革，未來可能成為推動市場資本流動和活力的關鍵因素。
整體而言，對於投資者來說，全球房地產市場已不再是一個單一的、均衡的市場，而是一個需要精細化管理風險、把握區域和細分市場機遇的多元化投資領域。利率走勢的變化將持續成為市場波動的核心因素，投資者必須密切關注政策動向及地緣政治風險，靈活調整投資組合。
在香港這樣的國際金融中心，未來如何在全球資金流動和本地政策之間找到平衡點，將是房地產市場能否穩健發展的關鍵。投資者和政策制定者均需謹慎應對，避免市場過熱或過度萎縮，保障長遠健康發展。
以上文章由特價GPT API KEY所翻譯及撰寫。
