限制華爾街房東或推高樓價 投資者警告
美國總統特朗普日前簽署行政命令，限制華爾街投資者大量購買獨立屋，旨在減少投資者競爭，令自住屋更為負擔得起。不過，投資者指出，此舉或會刺激購屋需求，卻無法解決供應緊張問題，反而可能令樓價進一步上升。
特朗普於達沃斯世界經濟論壇演辭時強調，該行政命令是為了讓美國人更易買得起屋。命令要求監管機構推動個人購屋，並指示防止聯邦計劃協助華爾街投資者購買獨立屋，還要求對機構購房進行反壟斷審查，並呼籲國會將相關措施立法。
白宮經濟顧問哈塞特亦透露，政府計劃允許401(k)退休金計劃資金用作購房首期，詳情將稍後公布。
不過，投資者普遍認為，若沒有增加房屋供應，這些措施難以抑制樓價通脹，反而因需求增加而推高價格。Aptus Capital Advisors股票主管及投資組合經理大衛·瓦格納表示，房屋負擔能力問題並非需求不足，而是供應不足，增加需求只會令資產價格更高。
特朗普政府亦推行多項政策減低建築成本，行政命令未來或有助簡化建築及翻新審批程序，但房屋供應主要由地方政府掌控，聯邦政府及國會的調控空間有限。
天使投資公司Angeles Investments首席投資官邁克爾·羅森指出，若政策只刺激需求而未能增加供應，樓價必然上升。他認為，最有效的做法是簡化地方規管，促進新建住房。
自特朗普2016年首次當選以來，美國房價已升約75%，遠超同期消費物價指數的增幅，雖然去年房價漲幅已有所放緩。聯邦房屋金融局報告指，去年10月全國房屋銷售價格同比僅升1.7%，為逾13年來最低升幅。全國房地產經紀人協會亦指，房屋供應在過去一年有所改善。
全國房屋建造商協會行政總裁吉姆·托賓表示，該會正與政府合作，推動降低建房成本的政策，他認為企業投資對新屋建設有推動作用。
白宮發言人戴維斯·英格表示，政府致力於利用所有可能工具，提升美國人的住房負擔能力。
華爾街房東的角色
自2008年金融危機引發大量止贖潮以來，華爾街機構如黑石集團、美國家庭租賃公司(American Homes 4 Rent)及Progress Residential購買了數千間獨立屋。根據政府數據，至2022年6月，這些機構擁有約3%的獨立屋出租市場。
這些機構否認其投資推高樓價，強調供應緊張才是主因。黑石集團表示過去十年來一直是房屋淨賣家。美國家庭租賃及Progress的發言人未有立即回應置評請求。
美國企業研究所住房中心本月早前警告，機構投資者佔據租賃市場大量需求，限制華爾街房東可能會減慢租賃房屋建設速度。
費城房屋行業指數在2025年跌3.4%後，今年迄今已回升8.15%。
面對今年國會選舉壓力，特朗普亦推行多項促進置業政策，包括政府購買抵押貸款債券及推動50年期房貸。由於房地產股表現低迷，有投資者視為潛在投資機會。Carnegie Investment Counsel研究總監格雷格·霍爾特稱，「若政策奏效，將對市場帶來巨大影響。」
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評論與啟示
這篇報道揭示了一個根本矛盾：政府試圖透過限制大規模機構投資者入市，以降低自住者與投資者的競爭，改善住房負擔能力，卻忽略了根本供應不足的結構問題。從經濟學角度來看，房價的根本推動力是供需平衡，需求刺激若無配套供應增加，只會加劇價格上漲，正如多位專家所言。
華爾街機構房東被視為樓價上升的替罪羊，然而他們在市場中的角色更複雜：一方面提供租賃市場的流動性，另一方面也在一定程度上促進了新建租賃住房的開發。限制他們可能在短期內減少部分市場競爭，但長遠看卻可能減緩租賃房屋供應，令市場更加緊張。
此外，聯邦政府的政策工具有限，地方政府的土地使用規劃和建築規管才是決定住房供應的關鍵。若要真正解決住房負擔問題，必須從地方政策入手，放寬土地及建築限制，配合基建改善，才能有效增加供應，壓抑樓價。
香港同樣面對房價高企和供應不足的問題，這些美國經驗提醒我們，單靠限制投資者並非萬靈藥，真正的挑戰在於如何從根本上改善供應結構，平衡市場需求與土地政策，才能令住房市場更健康穩定。
以上文章由GPT 所翻譯及撰寫。
