豪宅買家逆市堅挺，樓價升勢未停？

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豪宅買家在宏觀經濟不確定下的表現如何？

根據花旗銀行最新的高端房地產市場報告，豪宅買家在整體房市需求因宏觀經濟不明朗而放緩的情況下，展現出較為堅韌的態勢。

花旗分析師Anthony Pettinari指出，今年10月豪宅銷售價格同比上升了5.5%，遠高於非豪宅的1.8%。自年初以來，豪宅市場表現優於其他市場，這得益於相似的銷售量趨勢和較慢的庫存增長。

報告引用Redfin數據顯示，10月豪宅庫存僅上升6%，而非豪宅供應則增加了10%，這有助於維持豪宅價格的上升動力，儘管宏觀經濟信號仍然混雜。

然而，高頻數據顯示賣家越來越樂觀，買家則更加謹慎。Zillow報告指10月美國典型房源的累計折扣達到25,000美元，創歷史最高。Pettinari指出，雖然掛牌價格持續上調，但買家跟進力較弱，促使折扣增加。11月中旬待售房屋銷售量同比下降0.8%，為連續四個月首次下滑，且降價房源佔比升至6.4%。平均成交價與掛牌價比率降至98.2%，意味掛牌價仍有調整空間。

更廣泛來看，房屋建築商在本季財報中反映出「需求令人失望」，即使抵押貸款利率在下半年下降約50個基點，許多建商仍依賴高額促銷激勵來維持銷售。部分建商還下調2025年銷售量指引，並調低第四季毛利率預期，顯示非豪宅市場持續承壓。

花旗特別關注高端建商Toll Brothers即將公布的12月財報，核心問題是其高價買家群是否能持續支撐業績。Pettinari分析，Toll的富裕買家平均售價超過90萬美元，較能抵禦負擔能力和利率波動的衝擊。第三季約26%的買家以全現金付款，使用按揭的買家貸款成數亦較低，約70%。春季時，Toll的豪宅需求和議價力較其較平價產品強勁，分析師預計此趨勢可望延續至年底。

Toll的訂單積壓量接近第四季預計交付量的兩倍，減少短期價格和銷量下行風險。花旗預測第四季交付約3,350套，平均售價約97.5萬美元，符合公司指引。雖然訂單活動可能略有放緩，但投資者會更關注2026年的展望。Pettinari估計，Toll明年交付量約11,000套，利潤率穩定，社區數量增長與2025年相若。

然而，區域性疲軟仍值得留意。在美國50大城市中，18個城市近期出現年價下跌，主要集中於陽光帶市場，如沃斯堡、傑克遜維爾及達拉斯。租金增長放緩也可能令部分首置買家觀望。

Pettinari表示，市場對Toll的整體情緒混合，該股本季度表現落後大市，但優於部分大型同行。花旗量化擁擠度綜合指數顯示，Toll是熱門買入標的，同時空頭持倉排名中等，令其成為市場爭議較大的股票之一。

縱使宏觀不確定性持續影響信心，花旗的分析顯示，豪宅需求雖非完全免疫，但比市場其他部分更具韌性。

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評論與啟示

這篇報告透露出一個有趣的市場現象：在經濟大環境不穩、利率波動的背景下，豪宅市場反而顯示出較強的抗壓能力。這反映出高端買家的資金實力和財務結構較為穩健，能在經濟風暴中保持購買力，甚至推動價格上漲。相反，普通住宅市場則面臨更大壓力，庫存增加和買氣下降，反映出中低端市場的脆弱性。

對於香港市場來說，這種分層現象同樣值得關注。香港豪宅市場長期以來受富裕買家支撐，當本地及全球經濟不確定性加劇時，高端物業或許仍能維持較強需求，而中小型住宅則可能面臨更大銷售壓力和價格調整。

此外，Toll Brothers的案例也提醒我們，低負債比率和較高現金付款比例是抵抗宏觀經濟風險的重要因素。這點對香港買家尤其重要，因為本地按揭成數及貸款條件較為嚴格，過度槓桿的買家在利率上升期風險更大。

最後，報告中提及的區域性差異和租金增長放緩，也提示投資者在選擇物業地點時需更謹慎，避免過度集中於經濟表現疲弱的地區。對香港而言，這意味著投資者應密切關注不同地區經濟和租金走勢，靈活調整投資策略。

總結來看，豪宅市場的韌性提供了一個穩健投資的視角，但同時提醒我們不能忽視市場分化和風險管理的重要性。未來投資者應結合宏觀經濟動態、財務結構健康度及區域發展趨勢，作出更全面的判斷。

以上文章由特價GPT API KEY所翻譯及撰寫。