穆迪下調萬科泛亞商業信託（MPACT）評級 展望維持負面
穆迪評級公司宣布，下調萬科泛亞商業信託（Mapletree Pan Asia Commercial Trust，簡稱MPACT）及其全資附屬公司的信用評級，同時維持負面展望。此次評級調整涵蓋多項評級，包括MPACT的發行人評級由Baa1降至Baa2，其中期票據（MTN）計劃的高級無擔保評級亦由（P）Baa1調降至（P）Baa2。
此外，MPACT旗下全資附屬公司MPACT Treasury Company Pte. Ltd.、Mapletree North Asia Commercial Trust Treasury Co (S)及Mapletree North Asia Commercial Trust Treasury Co (HKSAR) Ltd發行的中期票據計劃所支持的高級無擔保評級均由（P）Baa1下調至（P）Baa2。這些附屬公司發行的票據評級亦同步由Baa1降至Baa2。
這些公司均為MPACT的全資附屬企業，其相關證券及計劃均由MPACT無條件及不可撤銷地擔保。穆迪指出，評級下調及負面展望反映其認為MPACT的信用質量已經惡化，且未來12個月內可能進一步走弱。主要原因是其北亞物業組合收益下滑，租金負回調及租用率下降的情況因租賃需求疲弱及市場供過於求而持續存在。穆迪助理副總裁兼分析師Yu Sheng Tay表示。
Tay補充，因金融市場持續波動，MPACT難以透過資產回收強化財務狀況，其信貸指標將長時間維持疲弱。未來12至18個月，MPACT在上海、北京、香港特區及日本的物業將繼續面對租金負回調及租用率疲弱的挑戰。
相反，MPACT在新加坡的物業組合表現較為穩健，支撐其Baa2的評級。新加坡物業擁有多元化且質素優良的租戶組合，且一直維持高租用率及正向租金調整。但新加坡物業的穩定收益仍不足以抵銷北亞地區的收益下滑。
穆迪預計，MPACT未來兩個財政年度的合併EBITDA將下跌至6.15億至6.3億新加坡元，較2025財政年度的6.45億新加坡元有所下降。淨債務與EBITDA比率將維持在約10倍的高位，較2025財政年度的9.6倍有所上升。EBITDA利息覆蓋率將在未來12至18個月內維持在3.0倍以下，因收益下降抵銷了利率逐步回落的正面影響。
儘管信貸指標疲弱，MPACT的流動性仍然充裕。截至2025年3月31日，信託持有1.59億新加坡元的無限制現金，加上未動用的信貸額度，足以覆蓋2026年9月前的債務到期及資本支出。
穆迪表示，鑑於負面展望，未來12至18個月內升級的可能性不大。但若MPACT能改善經營表現或採取措施強化財務狀況，展望或可回復穩定。反之，若經營表現持續疲弱，收益及信貸指標繼續惡化，評級或進一步下調。
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評論分析：MPACT面對區域分化的挑戰與未來展望
MPACT作為亞太區知名的商業信託基金，長期以來憑藉多元化的物業組合及穩健的租戶基礎，深受投資者青睞。然而，穆迪此次下調評級，正反映出市場環境變化對其業績帶來的壓力，尤其是北亞市場的疲弱表現。
北亞地區因供過於求及租賃需求疲弱，導致租金下調及租用率下降，這種情況在短期內難以逆轉，從而拖累整體收益水平。相比之下，新加坡市場較為穩健，顯示出該地區的經濟韌性及物業管理策略的成效。此種地區分化的表現，提醒投資者在評估泛亞區資產時，需細緻分析各地市場的基本面及風險。
此外，MPACT面臨的另一挑戰是金融市場波動加大，限制了其透過資產回收改善財務結構的能力。這凸顯出物業信託在資產管理及財務策略上的靈活性需求，尤其在市場不確定性升高的環境下。
未來，MPACT若能加強物業組合的優化，特別是在北亞市場尋求改善租賃條件和提高租用率，或透過策略性資產處置及再投資，將有助於穩定收益及改善信貸狀況。此外，持續關注利率走勢及財務槓桿管理，對維持整體信用評級同樣至關重要。
總括而言，MPACT此次評級調整不僅是對其當前經營挑戰的反映，更是提醒市場參與者需警惕區域經濟差異及金融市場波動對商業地產信託的影響。投資者在評估此類資產時，應更審慎地關注其區域配置及財務穩健性，以應對潛在風險。
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