沙特辦公室租金急升23% 領跑商業地產市場

利雅得帶動沙特商業地產大爆發　辦公室租金年升23%　數據中心與酒店業同步急增

沙特阿拉伯商業地產市場正經歷爆炸性增長。根據國際地產顧問Knight Frank最新報告，利雅得（Riyadh）高級辦公室（Grade A）租金於2025年第一季末每平方米達2,700里亞爾（約720美元），年升幅高達23%。這主要受惠於政府推動的地區總部計劃和多項經濟改革措施。

Knight Frank指出，利雅得辦公室租金的強勁增長，反映政府推動經濟多元化及吸引跨國企業設立地區總部的努力見效。至2025年3月底，利雅得高級辦公室租用率高達98%，而中級辦公室（Grade B）租金亦按年升24%，租用率亦有97%。

沙特地產總局預計，至2029年，國內地產市場規模將達1,016億美元，2024年至2029年複合年增長率達8%。這一切正是沙特「2030願景」下，將國家定位為區內商業及旅遊樞紐的宏圖之一。

沙特地區總部計劃為國際企業提供30年公司所得稅豁免、總部業務免預扣稅、各項折扣及支援服務。Knight Frank中東及北非研究主管Faisal Durrani稱，2024年沙特共批出14,303個外商投資牌照，按年升67%，創新高，顯示沙特對國際企業及投資者吸引力持續增強。

吉達（Jeddah）商業地產亦同步起飛。報告指，當地高級辦公室租金升至每平方米1,280里亞爾，按年升4%；中級辦公室則升至845里亞爾，升幅6%。吉達辦公室存量預計由今年的160萬平方米增至2027年的180萬平方米。未來數年，吉達門戶（Jeddah Gate）及Jeddah Rose等大型項目將陸續落成，帶來大量新辦公空間。

吉達市政府於5月公布29個新投資機會，涵蓋140萬平方米土地，目標包括商業、工業、住宅及娛樂用途。S&P Global報告則預計，受人口增長、旅遊業擴張及經濟多元化推動，沙特零售地產市場短期內將進一步增長。

酒店業及宗教旅遊帶動住宿需求大升

報告同時指出，沙特酒店業於2025年首季的平均房價按年升10.8%，可用房間收入增長12.3%。增長主要來自聖城麥加（Makkah）及麥地那（Madinah）及利雅得。

麥加平均房價達859里亞爾，按年升28.9%；每房可用收入（RevPAR）升35.7%至673里亞爾。隨著朝聖簽證發放數字上升8.3%，需求大增。當地現有63,428間酒店房，未來將增至71,643間。麥地那平均房價891里亞爾，按年升11.8%，RevPAR升15.1%至724里亞爾。麥地那現有20,673間酒店房，2027年前會再增2,100間，Hilton、Marriott等國際品牌正積極擴張。

Rua Al-Madinah新項目將於先知清真寺東面興建，規劃超過47,000間酒店房，將徹底改變當地住宿格局。Knight Frank分析師Amar Hussain預期，至2030年，麥地那朝聖人數將由今年的1,730萬升至3,000萬，進一步鞏固其全球宗教旅遊樞紐地位。

數據中心成沙特新經濟支柱　AI發展野心勃勃

Knight Frank報告又稱，沙特正積極發展成中東數據樞紐，計劃將數據中心市場由2023年的17.8億美元擴展至2029年的32億美元，年複合增長率10.1%。IT總容量將由今年的250-300兆瓦，增至2030年的1,000兆瓦以上。

2025年2月LEAP科技展上，美國ServiceNow宣布2026年於沙特設立數據中心。Alfanar亦宣布投資14億美元建4個世界級數據中心。微軟、AWS、Google Cloud、Oracle等美國雲端巨頭已進駐或宣布擴張，AWS更承諾投資53億美元。阿里雲、華為雲等中國企業亦已落戶。

Knight Frank全球數據中心主管Stephen Beard指，沙特數據中心市場增速為中東之冠，國家數碼化及公私營投資推動下，沙特正蛻變為全球五大AI超級強國之一。2023年11月，沙特啟動「Transcendence」AI計劃，投資1000億美元建設數據中心、支援初創及基建，誓言領跑全球AI創新。

編輯評論：沙特經濟新篇章　中東地產與數據雙引擎啟動

沙特這一輪地產與數據中心雙線爆發，絕非偶然。回顧過去十年，沙國「2030願景」背後，是對石油依賴的深刻反思與自我革新。今次辦公室租金飆升，背後其實是國家吸引外資、推動跨國企業落戶的政策成果。對比香港，利雅得的租金增長及高達98%的甲級寫字樓入住率，令人驚嘆。這種現象一方面反映當地經濟活力，另一方面亦意味著地產市場極度供不應求，未來或會出現資產泡沫風險，值得警惕。

酒店及宗教旅遊的數據，則揭示沙特「軟實力」的長遠佈局。隨著全球伊斯蘭人口持續增長，沙特積極升級朝聖及旅遊基建，預示其將成為全球宗教旅遊經濟的核心。這種策略不單帶動地產及服務業，還有助推動國際形象轉型，令沙特由「石油王國」蛻變為多元經濟體。

而數據中心及AI產業的高速發展，更是沙特未來經濟競爭力的關鍵。當全球數據主權及AI競賽白熱化，沙特能否憑藉巨額投資及地緣優勢，成為區內數碼樞紐，甚至挑戰以色列、阿聯酋等傳統科技強國，值得持續觀察。值得一提的是，數據中心與地產業互相拉動，將加速本地就業、資本流入及基礎設施現代化。

總結來說，沙特正以地產、旅遊、數據三大引擎，重塑中東經濟新格局。對香港及亞洲其他新興市場而言，這是一個值得深思的參照——經濟多元化並非空談，背後需要強大政策推動、國際資本連結及對未來產業趨勢的前瞻判斷。沙特經驗提醒我們，只有不斷創新與自我突破，才能在全球經濟新秩序中爭得一席之地。