標普將黑石抵押貸款信託展望調整為穩定
標普全球評級（S&P Global Ratings）近日將黑石抵押貸款信託（Blackstone Mortgage Trust Inc.，簡稱BXMT）的展望由負面調整為穩定，同時確認該公司發行人信用評級及高級有擔保債務評級維持在「B+」。
此次展望調整主要反映出BXMT貸款組合資產質素的穩定，以及商業地產市場條件的改善。過去一年，隨著市場交易和再融資活動活躍，該公司成功解決了部分問題資產，令資產質素得以持續改善。
截至2025年9月30日，BXMT對內部評級為4級和5級的貸款淨曝險分別降至26億美元及6.7億美元，較去年同期的28億及23億美元明顯減少。處於觀察名單及不良貸款的總額佔調整後總權益的比例由去年同期的127%降至87%。
雖然5級貸款數量有所下降，但公司在解決過程中將部分資產轉為自持房地產（REO），REO資產於9月底增至9.34億美元（共10項資產），較2024年底的5.88億美元顯著上升。
標普預計，BXMT或需對部分不良及觀察貸款進行重組，但認為現有的損失準備充足。貸款損失準備由去年的10億美元降至6.96億美元，佔貸款應收款的4%。
在總額達181億美元的貸款組合中，辦公室類資產佔比由去年同期的35%及疫情前最高的60%降至29%。公司策略性地轉向多戶住宅（25%）及工業類（21%）等其他資產類別。
隨著市場條件穩定，BXMT加大新貸款發放力度，2025年至今已完成53億美元投資，其中44億美元為新貸款發放。截至9月底，公司槓桿率為4.3倍，較2024年底的4.0倍略有提升。
2025年第三季度，扣除壞賬前的可分配收益為每股48美分，已覆蓋每股47美分的股息。扣除壞賬後，每股可分配收益為24美分。
標普預計BXMT將保持充足流動性，現金持有量為3.78億美元，融資設施可用額度約為8.44億美元，且2025至2026年的貸款到期額至少為51億美元。
公司已完成2026年到期債務的再融資，令該年無企業債務到期。2027年債務到期包括1月到期的3.35億美元票據及3月到期的2.66億美元可轉換票據。
截至2025年9月30日，BXMT普通股市價約為帳面價值的88%，限制了其通過股權市場融資的靈活性。
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編輯評論：黑石抵押貸款信託展望轉穩，反映市場回暖與資產質素改善
標普將BXMT展望由負面調整為穩定，顯示商業地產市場經過疫情及經濟波動後，正逐步回穩。公司資產質素改善，尤其是高風險貸款減少，反映出其風險管理與資產重組策略奏效。值得注意的是，辦公室類資產佔比持續下降，顯示BXMT積極調整資產配置，向多戶住宅及工業類資產傾斜，以分散風險及把握市場機會。
然而，REO資產的增加亦透露出部分貸款問題仍未完全解決，未來重組及壞賬風險仍需密切關注。此外，槓桿率上升及股價低於帳面值，限制了公司融資彈性，或對未來資本運作形成挑戰。
整體而言，BXMT展現出較為穩健的復甦態勢，然而投資者應留意市場波動及潛在資產風險，謹慎評估其長遠發展及收益穩定性。從香港投資者視角看，BXMT的策略調整和風險控制提供了值得借鑒的範例，尤其是在地產金融市場面對不確定性的環境下，如何靈活應對和優化資產組合，是保持競爭力的關鍵。
以上文章由特價GPT API KEY所翻譯及撰寫。
