中國寫字樓降租送禮吸引租戶應對空置潮

中國寫字樓發展商推優惠 降租吸引租戶

中國商用地產開發商正積極推出各類優惠措施，包括電動車充電補貼以及降低租金，以應對全國寫字樓空置率創新高的困境，力圖吸引更多租戶入駐。

即使是在深圳這個南方科技樞紐及商業重鎮上海，空置寫字樓亦變得越來越普遍。這主要由於企業削減成本及跨國公司縮小在華業務規模，導致租賃需求疲弱。

根據地產顧問公司Savills的數據，截至六月底，深圳的寫字樓空置率達到30.6%，為中國四個一線城市中最高，上海則為23.7%，廣州22.6%，北京19.6%。儘管中國的居家辦公情況遠低於許多西方市場，空置率仍然居高不下。

Savills研究高級總監James MacDonald指出：「短期內市場環境仍然嚴峻，業主只能依靠提供租金優惠及靈活租約來留住租戶。」由於這些城市持續有新供應釋出，而租戶需求疲軟，租金自2020年起已下跌約20%至40%，其中北京的跌幅最大。

中國作為全球第二大經濟體，雖然靠政策支持暫時避免急劇放緩，但隨著出口減速、消費信心疲弱及房地產市場持續低迷，市場普遍預期下半年經濟增長將放緩。

國有企業招商商業房地產投資信託基金（China Merchants Commercial REIT）上半年淨物業收入下降16%。該公司在8月下旬的業績網絡直播中表示，正為租戶提供更靈活的租賃條款及營運服務，以提高租戶的「黏性」。

該公司物業管理負責人劉忠留表示：「我們提供的服務細致入微，涵蓋空調、電器，甚至包括電動車充電的電費補貼。」他們認為商用地產市場情況比整體經濟更為嚴峻，市場復甦尚需時日，主要因為需求不足及供過於求帶來的結構性調整壓力。

招商商業REIT執行董事郭進指出：「市場經歷了三四十年的快速增長，現在仍需更多調整，政策不可能一步到位。」

政府支持與市場應對措施

為支援寫字樓市場，一些地方政府推出了租金補貼，鼓勵將老舊寫字樓改建為住宅，並暫停商業用地的新土地供應。

MacDonald認為，政府最有效的角色是支持整體經濟，而非直接刺激寫字樓市場。

在激烈的市場競爭下，發展商紛紛提供租金減免，維持租賃率。香港發展商恒隆地產表示，上海資產受壓最為明顯，因供應充足且租金下跌。恒隆行政總裁羅偉伯說：「若要留住租戶，必須降租。」他指出，少有跨國企業在中國擴張，很多公司都在尋找更便宜的租金。

物流倉庫業亦面臨同樣挑戰

除寫字樓外，國有物流倉庫開發商深圳國際也面臨類似問題。該公司擁有的客戶包括中國電商巨頭京東及美國零售商沃爾瑪。

深圳國際董事長李海濤在上月的業績會議上表示：「我們的行政總裁劉正宇非常努力，幾乎每兩週走訪租戶，維持良好關係並留住租戶。」

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評論與啟示

中國寫字樓市場的現況反映了經濟結構轉型與地產過剩的矛盾。過去數十年快速擴張所積累的產能，在當前全球經濟放緩、中國企業成本控制嚴格及外資企業縮減布局的背景下，出現需求大幅縮減的現象。開發商被迫不僅降低租金，還要附加各類服務來維繫客戶，這揭示了市場供需失衡的深層問題。

此外，政府雖然介入並嘗試透過政策調控穩定市場，但專家觀點指出，若只聚焦於寫字樓市場本身，效果有限。真正的出路在於激活整體經濟需求，尤其是促進企業擴張和創新活動，從根本改善商業地產的租賃需求。

對於香港市場而言，這亦是一個警示。隨著科技變革及工作模式改變，傳統商用地產的吸引力可能下降，香港地產商及政策制定者應提前思考如何調整產業結構，避免重蹈覆轍。未來，商業地產或需更多元化發展，融合科技、綠色能源及靈活辦公空間，才能適應新經濟形態及租戶需求。

總括來說，中國寫字樓市場的挑戰是結構性且長期的，短期內降租與增值服務只能暫時緩解壓力。唯有透過政策支持經濟增長、企業創新以及產業升級，才能真正推動市場回暖。這也是所有亞洲主要城市商業地產未來發展必須面對的共同課題。

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