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阿布賈基建發展如何推動物業價值的啟示
當年阿布賈成為尼日利亞首都，這座城市不僅是權力中樞和政治活動的核心，更是非洲規劃最完善的城市之一。於1976年被指定為聯邦首都領地後，阿布賈進行了全面重塑，目標是成為象徵秩序、團結與進步的典範城市。
因此，阿布賈的總體規劃特別避免了當年拉各斯首都所面臨的混亂與擁擠。其願景是打造一個現代化、環保且高效運作的首都，而基建發展被視為發展的骨幹，是城市成長、物業發展及生產力的關鍵。
廣義來說，基建發展涵蓋了支持社會有效運作的系統、結構和機構，包括道路、橋樑、電力供應、飲用水和電訊網絡等實體設施。
此外，基建還可細分為人力基建，如教育、醫療和技能培訓；社會經濟基建，如市場、學校、交通系統和休閒設施；以及法律和制度基建，如土地管理系統。這些層面對城市的宜居性和物業市場行為均有深遠影響，阿布賈正是此一典範。
在阿布賈，基建發展是推動物業價值和城市空間擴展的最重要因素。聯邦首都發展管理局（FCDA）及聯邦首都領地管理局持續投資基建，根據FCDA的預算報告，2015年至2024年間，超過4000億奈拉用於道路、水處理廠、街燈、污水系統及公共機構建設。這些基建投資不僅推動了城市擴張，更提升了土地和物業價值，特別是在直接受惠區域。
阿布賈的發展模式強調基建先行，隨後才有人居住，這在多個區域的「地段及服務」計劃中尤為明顯。這些計劃提供配備完善的地段，包括預先鋪設道路、排水、水電等設施，方便個人和機構開發。像Gwarinpa、Jabi、Wuye和Katampe Extension等地，因基建完善吸引了高價住宅及商業發展。這些區域的通路、街燈和排水系統完善，直接帶動物業需求和價值上升。
相對地，基建滯後或不足的區域，如Lugbe、Kubwa、Kuje及Karshi，則反映出基建不平衡帶來的經濟影響。阿布賈地產測量師的調查顯示，像Maitama、Wuse II和Asokoro等配備完善的地區，三房單位年租金約為800萬至1000萬奈拉，物業資本價值介乎4億至8億奈拉；而Kuje和Karshi等基建不足地區，類似物業年租金僅約100萬至250萬奈拉，資本價值約4000萬至7000萬奈拉。這清楚顯示基建對物業價值的影響。
同時，基建也帶動新區發展。外南高速公路、機場路擴建及阿布賈輕軌項目完成後，令Lokogoma、Gaduwa、Galadimawa和Dakwo等新興區域的交通更便捷，物業交易活躍。基建無疑是城市增長的磁石，阿布賈亦不例外。
阿布賈的基建規劃亦注重環境可持續發展。總體規劃納入綠色走廊、緩衝區及有序土地利用，以維護生態平衡。然而，基建項目不均衡推行，令外圍區域出現無序定居和城市蔓延。為維護城市整體性，基建必須兼顧可持續性和公平性。融入綠色基建，如可再生能源系統、非機動交通道和可持續排水系統，有助城市達成環境與經濟雙重效益。
阿布賈基建與物業升值的關係，呼應了全球城市發展理論：土地價值取決於可達性、實用性和服務供應。物業越方便和完善，價值越高。作為規劃首都，阿布賈本應體現此原則，但如何在各區域公平實現仍是政策挑戰。縮小基建差距，特別是衛星城鎮，將提升宜居性，促進均衡經濟發展，減輕核心區壓力。
未來，阿布賈需制定全面基建策略，強調可持續性、包容性和問責制。應擴大公私合營模式資助重點項目，地方議會亦應加強基建維護和社區參與。國家城市發展政策（2021）及尼日利亞2050願景等政策，需全面本土化以確保協調發展。
基建不僅是物理設施，更是維繫增長、推動價值、定義生活質素的循環系統。阿布賈必須視基建為未來繁榮的投資，而非僅是成本。
—— Felix Alabi，尼日利亞地產測量師及估價師協會會員，阿布賈報導
評論與啟示
阿布賈的例子讓我們深刻理解基建在城市發展和物業市場中的核心地位。基建不僅是硬件設施，更是城市經濟活力和社會公平的基礎。阿布賈成功之處在於前瞻性規劃和持續投資，尤其是「基建先行」的策略，為城市擴張和物業升值奠定穩固基礎。
然而，基建不均衡亦突顯了政策執行的挑戰。城市發展不能只關注核心區，衛星城鎮和邊緣地帶的基建短板，會導致經濟機會不均、社會分化，甚至環境問題。這對香港等高度城市化地區同樣適用，提醒我們基建規劃必須注重全面性和平衡性，避免「富者越富，窮者越窮」的惡性循環。
此外，阿布賈注重環境可持續性，納入綠色基建元素，值得香港借鑒。面對氣候變化和城市擁擠，推動綠色交通、節能建築和可持續排水系統，不僅提升生活質素，更能帶來長遠經濟效益。
最後，阿布賈推動公私合營，強化地方社區參與，展現了現代城市治理的新方向。香港在基建資金和社區參與上同樣面臨挑戰，如何建立透明問責和多元合作機制，是未來政策的重要課題。
總括而言，阿布賈的經驗告訴我們，基建不只是硬件投資，更是城市未來競爭力和社會和諧的關鍵。香港及其他城市應從中吸取教訓，制定更具前瞻性和包容性的基建策略，打造可持續繁榮的城市未來。
